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Häufig gestellte Fragen

zur Abteilung Bau-/Liegenschaftenverwaltung

Wann ist eine Baubewilligung erforderlich?

Das kantonale Planungs- und Baugesetz (PGB) zählt in Verbindung mit der Bauverfahrensordnung (BVV) auf, in welchen Fällen die Durchführung eines baurechtlichen Bewilligungsverfahrens erforderlich ist.

Eine Bewilligung ist beispielsweise nötig für (§ 309 PBG):

  • Neubauten, Um- und Erweiterungsbauten
  • Nutzungsänderungen von baurechtlicher Bedeutung
  • Abbruch von Gebäuden in Kernzonen
  • die Unterteilung von Grundstücken
  • wesentliche Geländeänderungen (mehr als 1 m Höhe oder 500 m2 Fläche)
  • Mauern und Einfriedungen (ab 80 cm Höhe)
  • Schwimmbassins und dergleichen
  • Fahrzeugabstellplätze
  • Aussenantennen
  • Reklametafeln (ab einer Fläche von mehr als 0,5 m2 je Betrieb)

Kein Bewilligungsverfahren muss durchgeführt werden für (§1 BVV):

  • Bauten und Anlagen, deren grösste Höhe nicht mehr als 2,5 m beträgt und die eine Bodenfläche von höchsten 6 m2 überlagern; sie sind jedoch bewilligungspflichtig in Kernzonen und anderen Bereichen von Schutzanordnungen
  • Beseitigen von inneren Trennwänden zwischen Wohnräumen oder Verändern von Öffnungen in solchen Wänden,
  • Baubaracken, Bauinstallationen und Baureklametafeln,
  • untergeordnete Geländeveränderungen (weniger als 1 m Höhe oder 500 m2 Fläche)
  • Mauern und geschlossene Einfriedungen (bis zu einer Höhe von 80 cm) sowie offene Einfriedungen,
  • nicht leuchtende Eigenreklamen auf privatem Grund bis zu einer Fläche von 0,5 m2 je Betrieb,
  • nach aussen nicht in Erscheinung tretende Ausrüstungen von untergeordneter Bedeutung (Lichtanlagen, Bade-, Wasch- und Abortanlagen, Lüftungsaufsätze üblicher Konstruktion etc),
  • kleinere Werk- und Lagerplätze in der Industriezone, soweit sie nicht mehr als 1/5 der vermarkten Grundstückfläche belegen,
  • Empfangsantennen, die in keiner Richtung 0,8 m überschreiten (nur ausserhalb von Kernzonen).

Diese nicht bewilligungspflichtigen Bauvorhaben müssen aber dennoch die sogenannten materiellen Bauvorschriften einhalten; das heisst, sie müssen zum Beispiel genügend gut gestaltet,in ihre Umgebung eingepasst und die Abstandsvorschriften berücksichtigt sind.

Was gehört zu einer Baueingabe?

Eine Baueingabe besteht in der Regel aus folgenden Bestandteilen (§§ 3ff BVV):

  • ausgefülltes und unterzeichnetes Baugesuchsformular
  • Grundbuchauszug des betroffenen Grundstückes (erhältlich beim Grundbuchamt Oberwinterthur, 052 674 54 00)
  • Katasterplan (erhältlich bei Ingesa AG, 8450 Andelfingen, 052 305 22 55)
  • Grundrisspläne aller Geschosse (1:100)
  • Schnitte (1:100)
  • Ansichten aller Fassaden (1:100)
  • Umgebungsplan (1:100 oder 1:200)

Mit Ausnahme des Grundbuchauszuges sind alle von der Bauherrschaft unterzeichneten Pläne mindestens 3-fach einzureichen. Die Anforderungen können je nach Bauvorhaben abweichen. Das Bausekretariat gibt bei Unklarheiten Auskunft.

Wie verläuft das Baubewilligungsverfahren?

Das Gesetz unterscheidet zwei Bewilligungsverfahren. Im Anzeigeverfahren (§§ 13ff BVV) werden bauliche Veränderungen von geringer Bedeutung behandelt (Vordächer, Balkone, Dachflächenfenster, Dachaufbauten, Mauern und Einfriedigungen bis 1,5 m Höhe, Reklameanlagen usw). Im Gegensatz zum ordentlichen Verfahren entfallen beim Anzeigeverfahren die Aussteckung und Ausschreibung des Bauvorhabens, ausser in Kernzonen und anderen Bereichen von Schutzordnungen.

Im ordentlichen Verfahren (§§ 309ff PBG) werden gewichtigere Bauvorhaben behandelt. Das Projekt ist auszustecken und wird ausgeschrieben. Die Pläne liegen während 20 Tagen zur Einsichtnahme bei der Gemeindeverwaltung auf. Während dieser Frist können beim Bausekretariat Begehren zur Zustellung des Baurechtsentscheides eingereicht werden (damit wird das Rekursrecht offengehalten). Parallel zur öffentlichen Auflage erfolgt die Prüfung des Baugesuches durch den Bauberater, den Feuerschauer und - sofern erforderlich - durch die kantonalen Amtsstellen. Sobald die notwendigen Beurteilungen vorliegen, wird das Baugesuch vom Gemeinderat behandelt.

Wie lange dauert es, bis ein Baugesuch behandelt ist?

Baugesuche im Anzeigeverfahren zeichnen sich unter anderem durch eine rasche Behandlung aus. Der Entscheid wird in der Regel innert 30 Tagen gefällt. Die Bewilligungsdauer im ordentlichen Verfahren beläuft sich normalerweise auf zwei bis dres Wochen. Sind kantonale Amtsstellen am Verfahren beteiligt, erhöht sich diese Frist.

Was kostet eine Baubewilligung?

Neben der Baubewilligung verursachen auch die Ausschreibung des Bauprojektes, die Prüfung des Baugesuches und die Kontrolle der verschiedenen Bauzwischenstände Kosten. Für die Erstellung eines Einfamilienhauses beispielsweise empfehlen wir, Behandlungs-, Prüf- und Kontrollkosten von rund Fr. 2 500.- einzurechnen. Dieser Betrag kann sich je nach Aufwand reduzieren oder erhöhen. Im Anzeigeverfahren kostet die Baubewilligung maximal Fr. 500.-.

Für Neubauten oder wertvermehrende Umbauten müssen Kanalisations- und Wasseranschluss-Gebühren entrichtet werden. Massgebend ist der von der Kantonalen Gebäudeversicherung ermittelte Zeitbauwert des Gebäudes. Von dieser Summe werden je 1.5 % (plus Mehrwertsteuer) verrechnet. Bei Neubauten werden zusätzlich die Kosten für das Einmessen der Wasserleitung und das Bauwasser (Fr. 150.-) fakturiert. Über die Gebührenpflicht bei baulichen Veränderungen an bestehenden Gebäuden gibt das separate Merkblatt Auskunft (siehe Übersicht Formularbestellung).

 

Kontrollorgane  [PDF, 386 KB]